ООО «Граунд-Ком»

606440, Нижегородская область,
г.Бор, ул.Советская, д.7, корпус 1, офис 27

Инвесторы берут курс на землю

Земля, которую, как известно, больше не производят, - вот на что стали делать ставку многие инвесторы, вынужденные уйти с фондового рынка. Нюансы и перспективы инвестирования в земельные участки эксперты рынка обсудили в минувший четверг на конференции «Земля как основа девелоперского проекта».

За что боролись…

Прежде чем говорить об инвестиционной привлекательности земель, стоит упомянуть, что земля - актив довольно проблемный. Как отметил главный исполнительный директор ГК «Белый мак» Антон Белобжеский, процесс земельной приватизации прошел в рекордно короткие сроки и в отсутствие всякой стратегии инвесторов, что и «сформировало рынок таким, каким он стал». Были созданы компании, обладающие земельными банками с разнородными и низкокачественными активами.

В последнее время рост цен на подмосковные участки составлял в среднем 35% в год, в том числе и на низколиквидные земли. Так, стоимость некачественных участков была сильно и неоправданно завышена. Ликвидное же предложение всегда было достаточно узким сегментом и остается дефицитным сейчас. Поэтому, прогнозирует начальник отдела развития «МДК-Групп» Алексей Тонконогов, стоимость таких земель будет расти. А невостребованные участки, наконец, начнут дешеветь.

Повлияли на рынок и такие процессы, как мифологизация интереса иностранных инвесторов к некоторым землям и проектам девелоперов и увлечение мегапроектами. В качестве примера Антон Белобжеский привел прошлую международную выставку недвижимости MIPIM, где был, в частности, представлен проект развития правого берега реки Казанки - крупнейшая инвестпрограмма Республики Татарстан, которая по сумме привлеченных инвестиций ($8 млрд) опередила даже «Остров Федерация».

Как отметил Белобжеский, во множестве случаев стоимость проектов была равна суммам привлеченных средств, то есть собственных денег в проекты вообще не вкладывалось! При этом разработка многих из представленных планов освоения земель в лучшем случае находится на стадии макета и архитектурной концепции. Преждевременный вывод на рынок еще не полностью готовых проектов тоже является стратегической ошибкой девелоперов, никак не идущей на пользу рынку.

Регионы подорожают

Сегодня ситуация с земельным фондом следующая. В стране огромное количество неиспользуемых земель. По словам заместителя директора департамента недвижимости Министерства экономического развития России Михаила Бочарова, более 5 млн га различных угодий (бывших садов, пашен) не используются по своему назначению. «Это территория, равная примерно 2,5 Тульским областям», - привел сравнение Бочаров.

В Московской области всего 4,6 млн га земель, из них 40% – лесные участки, 31,8% - земли сельхозназначения. Только около 30% участков пригодны для жилого строительства. При этом спрос в Подмосковье распределяется следующим образом: 25% - Новорижское направление, 23% приходится на Киевское и Калужское вместе взятые, по данным GEO Development. Как отметил генеральный директор компании Максим Лещев, звонки с предложением продать или купить участки поступают ежедневно, особенно из областей, смежных с Московской. Продавцы из соседних регионов предлагают сразу много участков.

Например, по оценкам компании «Юпитер Капитал», стоимость земли сельскохозяйственного назначения в областях, примыкающих к Московской, с начала 2008 года увеличилась на 40%. «Глобальный финансовый кризис заставляет инвесторов пересматривать структуру инвестиционных портфелей. Опыт показывает, что земля на прилегающих к Москве и Московской области территориях - один из наиболее доходных активов. И если рынок земли в Подмосковье уже близок к насыщению, то в областях, соседствующих с ним, все только начинается. Рост цен, который мы наблюдаем в течение всего 2008 года на той же Рязанщине, доказывает, что здесь мы уже в ближайшее время станем свидетелями такого же землевладельческого бума, какой мы видим сейчас в Подмосковье», - уверен генеральный директор компании «Юпитер Капитал» Егор Ржевский.

Санация экономики придет и на землю

Эксперты пришли к выводу, что кризис изменит рынок земли. По мнению Алексея Тонконогова, сократится количество посредников и спекулянтов, рынок переориентируется в сторону покупателя. Небольшой рост на ликвидные земельные участки сохранится, и в ближайшее время может быть выведено в продажу более 150 га земель. При этом, по его оценкам, 95% загородной недвижимости элит-класса не продано и продано в ближайшее время не будет.

По прогнозам Антона Белобжеского, рынок останется в стагнации до первого квартала 2009 года. Далее девелоперы займутся диверсификацией бизнеса: станут распродавать «слабые» проекты, а перспективные предпочтут заморозить. В целом, считает Белобжеский, наступит общее оздоровление рынка. Или, как уже любят применять новый термин, санация экономики.

Что касается инвестирования, директор по развитию внешних связей компании «КомСтрин» Дмитрий Разлуцкий советует свободные средства вкладывать в ЗПИФы. Этот совет может взять на заметку частный инвестор: хранить деньги не стоит, поскольку инфляция обещает быть высокой и может просто свести на нет немалую долю сбережений.

Для девелопера остается рентабельной малоэтажная низкоплотная комплексная застройка, строительство микрорайонов с хорошей инфраструктурой и рекреационными зонами, считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. Строить коттеджи выгоднее хотя бы потому, что в таком проекте продается буквально каждый метр, а при строительстве многоэтажек реализуется по факту лишь 70% площадей – помещения общественного пользования (холлы, лестницы, лифты и т. п.) девелопер строит за свой счет. Хотя не секрет, что часть затрат все равно вкладывается в стоимость квадратного метра.
И среди пострадавших при возможной санации рынка окажутся те, у кого земельный участок был предметом залога по кредиту, напомнил Максим Лещев.

Автор: Алевтина Максимова

Адрес страницы: http://www.ground-com.ru/articles/lands/land/