ООО «Граунд-Ком»

606440, Нижегородская область,
г.Бор, ул.Советская, д.7, корпус 1, офис 27

Генплан всему голова

В последнее время в описании новых коттеджных поселков стало все чаще фигурировать слово «генпланирование». У человека, который не связан с рынком загородной недвижимости, может создаться впечатление, что это новое явление, очередной маркетинговый ход для привлечения покупателей. Однако это не так. Без генерального плана не сможет обойтись ни один коттеджный поселок. И то, что сейчас генплану уделяется столько внимания - это не «фишка» хитрых маркетологов, а реальная забота о будущих жильцах. Cottage.ru выяснил, почему грамотное генпланирование является залогом успеха поселка на рынке.

Первый шаг к успеху

Разработка генерального плана поселка - это первое с чего начинается работа над каждым новым проектом. «Генплан определяет будущее поселка, как ДНК для человека. Генпланирование это наука и искусство, стиль жизни покупателей и финансовые показатели инвесторов, это основной документ, по которому начинает жить поселок, микрорайон, город», - говорит руководитель проектов жилой недвижимости компании RDI Group Ирина Мошева. При этом стоит понимать, что генплан - это не прихоть застройщика. Генеральный план является частью исходно-разрешительной документации, без которой строительство коттеджного поселка невозможно в принципе.

Помимо разрешения на строительство, грамотно проработанный генплан оптимизирует затраты, снижает издержки при реализации проекта, экономит время и позволяет более детально рассчитать бюджет проекта. Кто-то удивится и спросит, каким образом расстановка домов на генплане может способствовать экономии средств инвестора? Кроме определения местоположения того или иного домовладения на карте, генеральный план включает в себя обширный перечень задач:

  • вычисление основных градостроительных параметров будущего проекта, который включает расчет числа жителей будущего поселка, количества необходимых жилых объектов, их основных строительных параметров, определения необходимого перечня объектов социальной инфраструктуры, расчет основных показателей по обеспечению инженерными коммуникациям;
  • разделение территории земельного участка на зоны по различным параметрам: функциональным (общественная, жилая зона), ценовым (зоны застройки жильем различного класса), строительным (зона усадебной застройки, зона малоэтажной застройки), ландшафтным и прочим;
  • разработка улично-дорожной сети, выбор основной системы расселения (радиально-кольцевая, блочная);
  • вертикальная планировка территории (работа с рельефом местности, анализ поверхностных стоков вод), разработка схем инженерно-технического снабжения поселка;
  • создание основной градостроительной и архитектурной концепции будущего проекта, решение вопросов по размещению объектов строительства на территории;
  • детальная планировка территории будущего поселка, от ориентации домов по сторонам света до размещения скамеек, урн и тротуарной плитки;
  • расчет технико-экономических параметров проекта.

К каждому пункту этого перечня нужно подходить с особой тщательностью, убеждена исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. «Ошибки в генеральном плане могут привести к большим сложностям при строительстве. К примеру, не стоит начинать строительство домов на территории, подмываемой грунтовыми водами. Также они могут привести и к уменьшению интереса покупателей, к примеру, при неверном размещении домовладений разной ценовой категории на территории проекта, не выразительной архитектурной композиции, отсутствии каких-либо оригинальных решений при проектировании», - говорит она.

Исправляя ошибки природы

Не смотря на то, что земли для строительства коттеджных поселков в Подмосковье предостаточно, девелоперам не всегда удается найти идеальный участок. Сложный рельеф, неправильная форма участка - все это может стать препятствием для создания хорошо продаваемого поселка. Но для того и существует генпланирование, чтобы подобные недостатки, если уж не сделать достоинствами, то хотя бы нивелировать. Конечно, степень неликвидности участка определяется в каждом конкретном случае. Если участок находится рядом с радиоактивной свалкой, никакой генеральный план не поможет сделать успешный проект, шутит ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Анастасия Кротова. «В тоже время, если на участке имеется сложный естественный рельеф, с уклоном, неоднородная залесненность, с так называемыми «проплешинами», еще какие-то особенности ландшафта, то генеральный план, созданный опытным проектным бюро, архитектором-профессионалом, может превратить недостатки в преимущества, способствующие в последствии удачным продажам», - продолжает Кротова.

Экологическую обстановку с помощью генплана исправить вряд ли получится, но многие другие проблемы вполне решаемы. К примеру, можно уменьшить негативное влияние от проходящей по границе участка трассы. «Минимизировать отрицательный эффект от расположенной рядом с дороги можно различными способами. Можно повернуть окна домов в другую сторону, закрыть дорогу шумопоглощающим забором, посадить лесную полосу или поставить линию таунхаусов, отделить дорогу сервисным центром», - делится секретами удачного планирования поселка исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. Но полностью полагаться на генеральный план не стоит. От таких негативных факторов, как плохая транспортная доступность, неблагоприятная экологическая обстановка, негативное окружение, генпланирование избавить не сможет. Понимая это, лучше сразу отказаться от покупки подобного участка.

Генпланирование доступно всем

Традиционно считается, что чем выше класс поселка, тем больше «изысков» получает покупатель. В элитном сегменте девелопер может позволить себе вкладывать практически любые средства в проектирование и строительство, разработку архитектурной и ландшафтной концепции. А вот в эконом-классе, как собственно следует из названия сегмента, принято на всем экономить. Но только не на генплане. Пожалуй, это единственная составляющая любого проекта, вне зависимости от его ценовой категории, вложения средств в которую оправдываются в любом случае. Эксперты рынка расходятся во мнении, какой процент от общей стоимости коттеджного поселка составляет генпланирование. Кто-то оценивает эту составляющую проекта в 0,5%, другие называют цифры вплоть до 10%.

По сути, разработка генерального плана состоит из двух частей - маркетингового исследования и собственно планирования. «Проект на 300 домов и на 50 домов часто стоят одинаково. Стоимость привлечения архитектора варьируется от $150 до 500 тыс. Хорошее маркетинговое исследование будет стоить около $100 тыс.», - приводит конкретные цифры Алексей Тонконогов, начальник отдела развития Холдинга «МДК-групп». Согласитесь, при общих суммах инвестиций, которые достигают нескольких десятков, а иногда и сотен, миллионов долларов, траты в размере $250-600 тыс. теряются на общем фоне. Именно поэтому в последнее время девелоперы более тщательно подходят к процессу разработки генерального плана и не считают нужным на нем экономить. Расходы минимальны, а эффект значителен. Что же касается эконом-класса, то современные поселки низшей ценовой категории, как правило, предполагают возведение большого количества домов. Соответственно, капитализация выше, и генпланирование становится не только осознанной необходимостью, но и приносит ощутимую выгоду на стадии продаж домовладений конечным покупателям.

Генплан нам строить и жить помогает

Преимущества генерального планирования для девелоперов и инвесторов очевидны. Но разработка генплана каждой конкретной территории — это не просто нарезка участков для размещения домов, экономия времени и средств застройщика и залог успешных продаж, это еще и написание «сценария жизни» будущих жильцов. Грамотно разработанный генплан в хорошем смысле «программирует» жителей на выполнение тех или иных функций, считает заместитель руководителя компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Конечно, особенности генплана могут влиять на поведение жителей поселка, их привычки. Если, например, на территории поселка будут располагаться теннисные корты, велика вероятность что жители будут играть в теннис, а если есть велосипедная трасса, будут кататься на велосипеде и так далее. При этом большое значение будет иметь уровень комфорта объектов», - говорит он. Немаловажную роль для будущих жильцов поселка играет и расстановка домов.

При создании генерального плана учитывается расположение по сторонам света возводимых строений, и если, к примеру, окна детской комнаты будут смотреть на север, ребенку сложно будет иметь хорошее настроение, в его комнате будет редко появляться солнце, а коэффициент инсоляции (коэффициент обеспечения помещения солнечным светом в дневное время. Прим. редакции) влияет на поведение человека в огромной степени. «Если в рамках генерального плана дом «посажен» на землю верно, то вставая утром будет приятно выпить чашку кофе в столовой залитой утренними лучами солнца, вечером когда вся семья соберется в гостиной, она также будет освещена уже заходящим солнцем, из окон можно любоваться красивыми окрестностями, и многое-многое другое за что можно будет любить свой дом вытекает именно из генерального плана поселка», - говорит Анастасия Кротова.

Вывод из всего вышесказанного напрашивается сам собой. Генпланирование - это не выдумка и не миф. Без него не будет поселка. А качественно проработанный генплан станет подарком не только для девелопера, но и для будущих жителей. «Это та самая «карта кладоискателя» для каждого потенциального покупателя, по которой он ищет свой «сундук c сокровищами», ориентируется на местности, детально понимает и представляет свое будущее окружение», - резюмирует Алексей Чернышев, руководитель проектов УК «Масштаб».

Источник: http://www.cottage.ru

Адрес страницы: http://www.ground-com.ru/articles/property/genplan/