]]>

]]>

Дома второй свежести

Ежегодно на рынок «загородки» Подмосковья выводится по 50-60 коттеджных поселков. Удачным проект можно назвать не только когда он полностью достроен, но и реализован в первые 2-3 года. Ошибки при разработке концепции, неудачное месторасположение и проблемы с документацией могут стать серьезными препятствиями к продаже домов.

Конечно, в разных классах продажи идут по-разному. Элитные поселки, как правило, продаются дольше ввиду того, что покупатель в них требовательнее и более избирателен в своем решении. В поселках эконом класса, напротив, низкая стоимость продукта на начальном этапе строительства является дополнительным стимулом к приобретению жилья.

«Дома в поселках класса «бизнес» и «элит» сами по себе очень дорогие, поэтому продажи здесь могут растянуться на 3 и более года, особенно если их количество достаточно большое, - говорит директор департамента развития бизнеса RODEX Group Геннадий Теряев. — С поселками эконом класса существует другая особенность. На объем продаж может повлиять один неверный фактор. Например, месторасположение или размеры домов, или созданная инфраструктура или материал строительства, но, самое главное цена, если она оказалась неадекватной — это повлечет спад в продажах».

Правильная концепция

Одна из причин низких темпов продаж- это ошибки при разработке концепции коттеджного поселка. В большинстве случаев, запуская новый проект, девелопер копирует концепции удачно реализованных поселков. Однако при этом не учитываются особенности месторасположения участка, направление и удаленность от города. По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, нередко первое, с чего начинается первый этап в развитии проекта - это его реконцепция.

«Можно выделить множество причин плохих продаж в поселке. Основная из них - плохая проработка проекта на предварительных стадиях. Некачественный маркетинговый анализ рынка приводит к ошибкам при разработке концепции, в результате нередко возникает несоответствие параметров домовладений и проекта в целом выбранному ценовому сегменту», - отмечает она.

По словам Геннадия Теряева, прежде всего, необходимо выяснит причины снижения продаж. К примеру, проанкетировать посетителей и понять, что их не устраивает в поселке. На основе этого уже делать выводы. «Если дело в цене, тогда уже посмотреть на рынок и правильно их скорректировать. Возможен вариант поиска новой аудитории. Проводятся всевозможные акции, дабы привлечь внимание как можно большего числа людей. Проводится анализ соседних поселков-конкурентов», - советует он.

Покойся с миром

Соседство поселка со строительными свалками, промышленными зонами, крупными автотрассами, а иногда и с кладбищами не очень радует покупателя. Москва уже несколько лет планирует создать усыпальницы для своих жителей вблизи загородных поселков Одинцовского и Дмитровского районов области. Планируемое еще в 2006 году строительство кладбища в Дмитровском районе было заморожено в связи с многочисленными протестами местных жителей. Разрешение от администрации района было получено около месяца назад. Сейчас столица занимается урегулированием вопросов по остальным участкам.

В прессе также неоднократно упоминались проблемы с поселком «Машкинские холмы», который располагается в непосредственной близости с Машкинским кладбищем. Кроме того, поселок расположен на месте бывшей строительной свалки. На сегодняшний день здесь продан всего один дом, и многие ведущие агентства по продаже недвижимости, такие как Penny Lane Realty, Blackwood и Intermark, отказываются иметь дело с «Машкинскими Холмами».

Подобная ситуация складывается с поселками, которые находятся вблизи крупных автотрасс. Дистанция от магистрали должна составлять как минимум 1 км. По словам экспертов, явно проблемным можно назвать поселок «Грибово», расположенный вдоль Минского шоссе слишком близко к автотрассе. По тем же причинам явно затянулись продажи в поселке «Ирбис» на Рублевке, который также находится вблизи автодороги.

Предъявите документы

Многие агентства не берутся продавать поселки, которые имеют проблемы с документами. «Очень часто причиной низких темпов продаж являются проблемы с документацией, в том числе подтверждающей право собственности на домовладения или земельные участки. Кроме того, отсутствие урегулированных схем продаж по-прежнему остается актуальной проблемой для девелопера, порой даже на стадии отделки готовых объектов», - подтверждает Мария Литинецкая.

Проблемы с документацией есть даже у поселков на престижных направлениях. Так, поселок «Мамошино» на Новорижском шоссе был продан полностью несколько лет назад, однако покупатели до сих пор не получили на руки оформленные документы. Соответственно, продать жилье на вторичном рынке они не могут.

Много слухов разгорелось вокруг поселка «Балтия» на Новорижском шоссе, который был построен незаконно на землях заповедника. Гендиректора компании-застройщика «Гудвин-3» Тимура Умерова осудили на 8 лет за рейдерство. Сейчас Минприроды настаивает на сносе незаконных построек на территории заказника.

Менеджер по рекламе департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Андрей Тимофеев отмечает, что покупать дом в поселке с неоформленными документами - все равно, что сидеть на бочке с порохом. «Есть один поселок на Рублевке, он располагается в промзоне. Есть постановление администрации Одинцовского района о том, что там разрешено строительство. Но постановление может отменить новая администрация и в одночасье все разрушить», - говорит он.

Залежалый товар

По данным Rodex Group, в Подмосковье насчитывается более 40 проблемных поселков, продажи в которых начались еще в 2004 году, однако дома в них до сих пор находятся в предложении.

«Если проанализировать зависимость оставшихся домовладений от общего количества продаж, то можно выделить пятерку наиболее неудачных проектов. В частности: поселки «Крекшино» и «Мечта-3» - начало строительства 2005 год, не продано 2/3 домовладений; «Северная слобода» — 2004 год, не продано 2/3 домовладений; «Котово» - 2005 год, не продано 3/4 домовладений и «Фэмили Клаб» - 2004 год; не продано 1/5 домовладений», - говорит Геннадий Теряев.

По словам Андрея Тимофеева, если пустующий дом годами не прогревается, его фасад начинает рушиться. Из-за одинаковой температуры внутри и снаружи стены домов теряют свое качество: зимой сыреют, летом перегреваются и трескаются, осенью и весной штукатурка смывается дождями и снегом. Чтобы сбыть залежавшийся товар застройщики идут на различные уловки: подкрасить, подмазать там, где нужно.

Поймать волну

На хорошие продажи в поселке влияют следующие факторы: соответствие параметров домовладений (площади коттеджей и участков, качество используемых материалов) стоимости готового объекта, наличие инфраструктуры в поселке, высокие темпы строительства, хорошая транспортная доступность и экологическая обстановка района.

«Кроме того, современный поселок должен быть выдержан в едином архитектурном стиле, предусматривать организованную охрану и предоставлять его жителям возможность комфортного проживания на благоустроенной территории», - отмечает Мария Литинецкая.

Главное - это продать первые 2-3 дома, утверждает Андрей Тимофеев. По его словам, дальше продажи пойдут по накатанной при помощи «сарафанного радио». «Это как заходишь в ресторан, покушаешь - тебе понравилось. Звонишь другу - слушай, такой ресторанчик нашел, пойдем завтра сходим. И начинается цепная реакция, атомный взрыв, когда все начинают узнавать об этом», - говорит он.

Эксперт привел в пример проект «Староникольское» на Калужском шоссе. Поселок находится на начальной стадии строительства, и все что имеется на строительной площадке - это КПП и забор. Как таковой рекламной кампании по поселку еще не запускалось, однако, по его словам, на сегодняшний день там уже продано 2 коттеджа и 7 таунхаусов.

«У нас был поселок на Рублево-Успенском шоссе. Мы разработку креативной концепции начали в августе, с ноября запустили рекламную компанию. Куча всяких акций была, мероприятий. На протяжении 9-10 месяцев у нас вообще проект был мертвый. А потом раз, и в течение полугода все разлетелось. Волну поймали», - говоит Тимофеев.

Резюмируя, стоит отметить, что более половины всех реализующихся коттеджных поселков в Подмосковье имеют существенные недостатки. Чаще всего - это просчеты организаторов проекта. Но бывает, что продажи затягиваются по независящим от девелопера причинам: появление рядом с объектом поселка с более удачной концепцией, застройка близлежащих районов панельными многоэтажками, строительство крупной автомагистрали рядом с поселком и прочие неприятности, возникновение которых невозможно предугадать.